Kopergids

Het kopen van een woning in Spanje

Bij het aankopen van een woning in Spanje krijgt u te maken met vele verschillende aspecten zoals belastingen, registratiekosten, maar ook vaste kosten als gemeenschapskosten, etc. Door de snel veranderende regelgeving binnen de EU is het niet eenvoudig om een standaard handleiding te geven, toch zullen wij middels deze beschrijving een aantal vaste hoofdlijnen behandelen.

Uw makelaar

De makelaar wordt in Spanje betaald door de verkopende partijen. De koopprijs zal bij elke makelaar en projectontwikkelaar gelijk zijn.
Het grote verschil is echter dat de makelaar u die objecten toont die het beste bij uw wensen en budget passen, terwijl de individuele aanbieders slecht hun eigen product aan de man kunnen en willen brengen.
Verder kan uw eigen makelaar u bijstaan bij het regelen van een financiering en zal u gedurende het kooptraject verder door een juridisch adviseur begeleidt worden.

De aankoop

Het koopproces in Spanje verschilt in een aantal opzichten wezenlijk van Nederland en België. Zo bestaat er in Spanje ook de mogelijkheid tot het nemen van een optie, echter dient hiervoor, om de overeenkomst rechtsgeldig te laten zijn, een reserveringsbedrag betaald te worden. Dit reserveringsbedrag bedraagt in de meeste gevallen ca. 3000 euro. Indien u de optie niet uitoefent zult u het reserveringsbedrag verliezen.
Vaak is de koopovereenkomst een combinatie van een reserveringsdocument en een koopovereenkomst. Dit betekent dat indien u de optie wel uitoefent en de eerste betaaltermijn zoals vermeld in de overeenkomst voldoet, de optie automatisch over zal gaan naar een definitieve koopovereenkomst.

Fiscaalnummer

Zodra u in het bezit bent van een woning in Spanje, bent u ook verplicht om een fiscaal nummer (NIE) te hebben. (Número de Identificación de Extranjeros). Dit zult u later ook nodig blijven hebben voor u toekomstige belastingaangiften. Uw juridisch adviseur helpt u bij het aanvragen van een dergelijk nummer.

Notariskosten en registratiekosten

Bij het notarieel passeren van de koopakte moet u rekening houden met ca. 3% van de te registreren koopsom aan notariskosten en registratiekosten.
De notariskosten en registratiekosten worden middels een schatting via de notaris in rekening gebracht. Zodra de woning definitief is ingeschreven volgt de definitieve afrekening en wordt het mogelijk teveel of te weinig berekende bedrag gecorrigeerd. Over het algemeen adviseren wij onze klanten om bij aankoop rekening te houden met ca. 12-13% bijkomende kosten (inclusief de BTW/overdrachtsbelasting). Op deze wijze worden latere teleurstellingen voorkomen.

Financiering

Indien u voor het aankopen van een woning in Spanje gebruikt wenst te maken van een financiering, dan zijn hiervoor talloze mogelijkheden. Er zijn mogelijkheden tot 70% financiering op basis van tot 30 jaar.
Het verstrekken van een hypotheek gebeurt in Spanje op basis van een taxatierapport van de woning, bovendien moet men de inkomensgegevens en de BKR rapport presenteren.

Overige kosten en belastingen

Uiteraard krijgt u in Spanje ook te maken met kosten zoals nutsbedrijven, gemeentelijke belastingen en in de meeste gevallen ook met gemeenschapskosten.
De gemeenschapskosten zijn sterk afhankelijk van de voorzieningen die binnen uw omgeving aanwezig zijn en waarvan u met uw mede-eigenaren het gebruik en/of het bezit heeft. Te denken valt aan gemeenschappelijke parken en tuinen, zwembaden en andere voorzieningen. Maar ook gangen, een galerij en een lift vallen hieronder.De inkomstenbelasting en de vermogensbelasting zijn geheel afhankelijk van uw bezit en eventuele inkomsten binnen Spanje.

Niet residenten hebben de verplichting om een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen; dit kan een privé persoon zijn of een bedrijf, echter voor de hand liggend is dit een administratiekantoor die gespecialiseerd is in deze zaken. U betaalt ongeveer 150 euro voor de standaard aangifte als niet resident zijnde. Deze kantoren kunnen uw belastingpost ontvangen, alle aangiften en betalingen doen en alle vragen beantwoorden omtrent uw eigendom in Spanje. Op deze wijze heeft u geen omkijken naar de fiscale zijde van uw huis en kunt u uw tijd besteden met het genieten van uw bezit in Spanje.

Wij hopen u met onze uitleg wat meer duidelijkheid te hebben gegeven in het hele aankoopproces van een woning in Spanje. Vergeet u vooral niet dat het voor u een hele onderneming is, maar voor ons het dagelijks werk en dat wij u zo prettig mogelijk door het proces zullen begeleiden.

Fiscale informatie over het kopen van een (tweede) woning

B&L Promotions Costa Blanca informeert u over de fiscale consequenties van het kopen van een tweede woning in Spanje. Momenteel moet iedereen, dus ook buitenlanders met onroerend goed in Spanje daar belasting betalen.

Deze informatie: welke belastingen, hoeveel en hoe en waar deze betaald dienen te worden, is veelal nog onbekend in Nederland en België. In het kort geven wij u hier een globaal overzicht van de belastingen, waarmee u in Spanje te maken zult krijgen:

- Inkomstenbelasting

- Vermogensbelasting

- Onroerendgoedbelasting

- Inkomstenbelasting niet-residenten

- Belasting over de waardevermeerdering van de grond

- Vermogenswinstbelasting

- Overdrachtsbelasting

- Omzetbelasting

Inkomstenbelasting residenten (Impuesto sobre la renta de las personas físicas - IRPF)

Iedere buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen. Indien u meer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft, wordt u als fiscaal resident beschouwd zelfs wanneer u nog geen residentie vergunning heeft aangevraagd. Nochtans zijn er bepaalde soorten inkomsten (zoals overheidspensioenen voor volledig en blijvende invaliditeit) die vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting in Spanje en er zijn belastingsovereenkomsten tussen een aantal landen en Spanje, die bepalen in welk land welke belasting betaald moet worden.
In Spanje is de inkomstenbelasting progressief, lopende van 19 tot 45%. U kunt als Spaans inwonende tot een bepaald bedrag hypotheeklasten (rente en aflossing) in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Onder bepaalde voorwaarden zijn inkomsten onder 5.500 Euro vrijgesteld van inkomstenbelasting en onder bepaalde voorwaarden bent u tevens vrijgesteld indien u een inkomsten heeft van lager dan 22.000 Euro.
U betaalt als Spaans resident geen huurwaardeforfait.

Vermogensbelasting (Impuesto Sobre Patrimonio)

De vermogensbelasting is met ingang van 1 januari 2008 niet afgeschaft maar teruggebracht naar nultarief.
Er blijft wel een aangifteplicht. In het Modelo 214 kan een combinatie van IRNR en IP worden gedaan per belastingplichtige, wanneer het om één pand gaat, dat ter beschikking staat.
De regel die tot 1 januari 2008 gold was: Spaans inwonende hadden een belastingvrije voet van € 167.129. Hierna gold een progressief tariefvanaf 0,2% oplopend tot 2,5%.

Onroerendgoedbelasting (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles)

De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages zijn afhankelijk van de gemeente.
Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet ingeschreven is in Spanje.

Inkomstenbelasting niet-residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

De Spaanse fiscus belast buitenlandse huizenbezitters met een soort 'huurwaardeforfait'. Deze belasting wordt niet geheven bij residenten (mensen die in Spanje wonen en beschikken over een verblijfsvergunning). Over 2% van de kadasterwaarde is men 19% belasting schuldig, indien het huis niet verhuurd wordt. Als u het huis verhuurt, moet u over de huurinkomsten 24% belasting betalen.
Over de periode dat het huis niet verhuurd was, betaalt u proportioneel het huurwaardeforfait.

Belasting over waardevermeerdering van grond (Plusvalia)

Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond aan de gemeente belasting te betalen, ongeacht de duur dat u de grond bezit.

Vermogenswinstbelasting (Impuesto Sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de Bien Inmueble)

Een Spaans inwonende zal over de winst van zijn permanente woning waarschijnlijk bijna niets afdragen indien hij binnen drie jaar weer investeert in de aanschaf van een nieuwe permanente woning. Als deze laatste goedkoper is betaalt hij 18% over de winst, rekening houdend met bepaalde aftrekposten. Als een Spaans inwonende zijn vakantiehuis met winst verkoopt, dan zal hij over de winst (na aftrekposten) 18% moeten afrekenen, ook al investeert hij dit weer in een nieuwe vakantiewoning.

Een niet-inwonende van Spanje draagt sinds 1 januari 2007 eveneens over de verkoopwinst 18% af aan de Spaanse fiscus. De vermogenswinst is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. De aankoopprijs wordt vermeerder met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc.
Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld.
De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst op.
Inwoners en niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of voor 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u nl. op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in bezit had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis langer dan deze datum in bezit was

Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Als u van een particulier koopt, betaalt u voor de overdracht 10% van het officieel ingeschreven bedrag.
Als u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u IVA. (omzetbelasting)

Omzetbelasting - BTW (IVA)

Als u grond van een projectontwikkelaar koopt betaalt u 21% IVA. Koopt u van een particulier dan is dit 10% (overdrachtsbelasting). Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 10% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 10% IVA. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% IVA.

Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% IVA.
Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21% IVA. Over grotere verbouwingen betaalt u slechts 10%.

BTW bij nieuwbouw

Bij de aankoop van een nieuwe vakantiewoning zal aan de koper IVA in rekening worden gebracht.

Om niet het risico te lopen met de Spaanse fiscus in problemen te komen en voor nog meer informatie adviseren wij u tijdig een afspraak te maken met ons en met onze belastingadviseur. Deze kan u de nodige tips geven voor uw belastingverplichtingen voor uw Spaanse woning.
De fiscaliteit betreffende de aankoop van een woning in Spanje is altijd maatwerk en is gebaseerd op de specifieke fiscale positie van de koper.