Ankaufsführer

Kauf einer Immobilie in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie sich mit vielen verschiedenen Aspekten rechnen, wie Steuern, Kosten Grundbuchamt, aber auch Fixkosten wie Gemeinschaftskosten usw. Aufgrund der sich schnell ändernden Vorschriften in der EU ist es dennoch nicht leicht, ein Standardhandbuch zu geben In dieser Beschreibung werden wir uns mit einer Reihe fester Hauptlinien befassen.

Ihr Makler

Der Makler wird in Spanien von den verkaufenden Parteien bezahlt. Der Kaufpreis ist für jeden Broker und Entwickler gleich. Der große Unterschied ist jedoch, dass der Makler Ihnen die Objekte zeigt, die Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget am besten entsprechen, während  Promotoren nur  ihr eigenes Produkt  verkaufen können und wollen. Darüber hinaus kann Ihr eigener Broker bei der Vermittlung einer Finanzierung behilflich sein, und Sie werden während des Kaufprozesses von einem Rechtsberater begleitet.

Der Kauf

Der Kaufprozess in Spanien unterscheidet sich in einigen Punkten von Deutschland. In Spanien gibt es beispielsweise auch dieMöglichkeit, eine Kaufoption in Anspruch zu nehmen. Damit jedoch der Vertrag gültig ist, muss ein Reservierungsbetrag gezahlt werden. Dieser Reservierungsbetrag liegt meistens bei 3000 Euro. Wenn Sie die Option nicht ausüben, verlieren Sie den Buchungsbetrag.
Häufig ist der Kaufvertrag eine Kombination aus einem Reservierungsdokument und einem Kaufvertrag. Das bedeutet, dass Sie bei Ausübung der Option und der in der Vereinbarung angegebenen ersten Zahlungsfrist die Option automatisch auf einen endgültigen Kaufvertrag übertragen.

Steuernummer

Wenn Sie sich in Spanien im Besitz einer Immobilie kaufen, müssen Sie auch eine Steuernummer (NIE- Número de Identificación de Extranjeros) haben. Sie werden dies auch für zukünftige Steuererklärungen benötigen. Ihr Rechtsberater hilft Ihnen, eine solche Nummer anzufordern.

Notar- und Grundbuchamtgebühren

Bei der notariellen Übergabe der Kaufurkunde müssen Sie ca. 3% des Kaufpreises rechnen, für Notargebühren und Registrierungskosten.
Die Notargebühren und Grundbucheintragungskosten werden vom Notar durch einen Kostenvoranschlag berechnet. Sobald das Haus endgültig registriert ist, erfolgt die endgültige Abrechnung und der möglicherweise zu viel oder zu wenig berechnete Betrag wird korrigiert. Im Allgemeinen empfehlen wir unseren Kunden, beim Kauf etwa 12-13% zusätzliche Kosten (einschließlich Mehrwertsteuer/Übertragungssteuer) zu berücksichtigen. Auf diese Weise werden spätere Enttäuschungen verhindert.

Finanzierung

Wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf einer Immobilie in Spanien nutzen möchten, gibt es dafür viele Möglichkeiten. Es gibt Möglichkeiten für eine Finanzierung von 70% bis zu 30 Jahren.
Die Hypothekendarlehen werden in Spanien auf der Grundlage eines Wertschätzung der Immobilie bereitgestellt. Außerdem sind die Einkommensdaten und der Kreditzeugniss vorzulegen.

Andere Kosten und Steuern

In Spanien müssen Sie natürlich auch Kosten wie Nebenkosten, Gemeindesteuern und in den meisten Fällen auch Gemeinschaftskosten tragen.
Die Gemeinschaftskosten hängen stark von der Einrichtungen ab, die in Ihrer Anlage vorhanden sind und deren Nutzung und / oder Besitz Sie mit Ihren Mitinhabern haben. Sie können an Gemeinschaftsparks und -gärten, Schwimmbäder und andere Einrichtungen denken. Aber auch Korridore, eine Galerie und ein Aufzug fallen darunter; Die Einkommenssteuer und die Vermögenssteuer sind vollständig abhängig von Ihrem Vermögen und allen Einkünften innerhalb Spaniens.

Nichtresidenten sind verpflichtet, einen Steuervertreter zu bestellen; Dies kann eine Privatperson oder ein Unternehmen sein, aber offensichtlich handelt es sich um ein Verwaltungsbüro, das auf diese Angelegenheiten spezialisiert ist. Sie zahlen rund 150 Euro für die Standarddeklaration als Nichtresident. Diese Büros können Ihren Steuerzahler entgegennehmen, alle Erklärungen und Zahlungen abgeben und alle Fragen zu Ihrer Immobilie in Spanien beantworten. Auf diese Weise müssen Sie sich nicht um die Steuerseite Ihres Hauses kümmern, und Sie können Ihre Zeit damit verbringen, Ihre Immobilie in Spanien zu genießen.

Wir hoffen, Ihnen mit unserer Erklärung den gesamten Kaufprozess einer Immobilie in Spanien näher zu bringen. Vergessen Sie nicht, dass es für Sie ein ganzes Geschäft ist, aber für uns die tägliche Arbeit und wir werden Sie so angenehm wie möglich durch den Prozess führen.

Steuerliche Informationen zum Kauf eines (zweiten) Hauses

B&L Promotions Costa Blanca informiert Sie über die steuerlichen Folgen des Kaufs eines Zweitwohnsitzes in Spanien. Derzeit muss jeder, auch Ausländer mit Immobilien in Spanien, dort Steuern zahlen.
Diese Information: Welche Steuern, wie viel und wie und wo sie zu zahlen sind, ist in Deutschland oft noch nicht bekannt. Kurz gesagt, hier ist ein allgemeiner Überblick über die Steuern, mit denen Sie in Spanien konfrontiert werden:

- Einkommenssteuer

- Vermögenssteuer

- Grundsteuer

- Einkommenssteuer für Nichtansässige

- Steuer auf die Aufwertung des Landes

- Kapitalertragsteuer

- Transfersteuer

- Mehrwertsteuer

Einkommenssteuer Residenten (Impuesto Sobre la Renta de las Personas Fisicas - IRPF)

Jeder Ausländer mit Wohnsitz in Spanien muss eine Steuererklärung hinsichtlich seiner persönlichen Verpflichtungen und seines weltweiten Einkommens einreichen. Wenn Sie sich länger als 6 Monate in Spanien aufhalten, gelten Sie als Steuerinländer, auch wenn Sie noch keine Aufenthaltsgenehmigung beantragt haben. Es gibt jedoch bestimmte Einkommensarten (z. B. staatliche Renten für volle und dauerhafte Invalidität), die in Spanien von der Einkommenssteuer befreit sind, und zwischen mehreren Ländern und Spanien bestehen Steuerabkommen, die festlegen, in welchem Land welche Steuern zu entrichten sind.
In Spanien ist die Einkommensteuer progressiv und liegt zwischen 19 und 45%. Als Einwohner Spaniens können Sie Hypothekenzinsen (Zinsen und Rückzahlungen) von Ihrem steuerbaren Einkommen bis zu einem bestimmten Betrag abziehen. Einnahmen unter 5.500 Euro sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Einkommensteuer befreit und unter bestimmten Voraussetzungen sind Sie auch befreit, wenn Sie ein Einkommen von weniger als 22.000 Euro haben.
Sie zahlen keinen Mietwertsteuer als Einwohner Spaniens.

Vermögenssteuer (Impuesto Sobre Patrimonio)

Die Vermögenssteuer wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2008 nicht abgeschafft, sondern auf null gesenkt.
Es besteht noch eine Deklarationspflicht. Im Modelo 214 kann pro Steuerzahler eine Kombination aus IRNR und IP hergestellt werden, wenn es sich um ein verfügbares Gebäude handelt.
Bis zum 1. Januar 2008 galt die Regel: Die Einwohner Spaniens hatten einen steuerfreien Steuersatz von 167.129 €. Danach stieg eine progressive Rate von 0,2% auf 2,5%.

Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles)

Der Immobilienbesitzer zahlt zwischen 0,3% und 0,8% Grundsteuer. Die Prozentsätze hängen von der Gemeinde ab.
Sie zahlen immer Grundsteuern, auch wenn Sie nicht in Spanien registriert sind.

Einkommenssteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Die spanischen Steuerbehörden berechnen ausländischen Hausbesitzern eine Art "Mietwert". Diese Steuer wird nicht von Gebietsansässigen erhoben (Personen, die in Spanien leben und eine Aufenthaltsgenehmigung besitzen). Etwa 2% des Grundbuchwertes unterliegen einer Steuer von 19%, wenn das Haus nicht gemietet wird. Wenn Sie das Haus mieten, müssen Sie 24% Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.
Sie zahlen den Mietwert anteilig für den Zeitraum, in dem das Haus nicht vermietet wurde.

Steuer auf die Wertsteigerung von Land (Plusvalia)

Wenn Sie Ihr Haus mit Land verkaufen, müssen Sie die Wertsteigerung des Grundstücks immer der Gemeindesteuer zahlen, unabhängig davon, wie lange Sie das Grundstück besitzen.

Kapitalertragssteuer(Impuesto Sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de Bien Inmueble)

Ein spanischer Einwohner wird wahrscheinlich fast nichts für den Gewinn seines Wohnsitzes zahlen, wenn er innerhalb von drei Jahren in den Kauf eines neuen Wohnsitzes investiert. Wenn letzteres billiger ist, zahlt er 18% des Gewinns unter Berücksichtigung bestimmter Abzüge. Wenn ein spanischer Einwohner sein Ferienhaus mit Gewinn verkauft, muss er (nach Abzug) 18% des Gewinns zahlen, selbst wenn er dies erneut in ein neues Ferienhaus investiert.
Ein Nicht-Einwohner Spaniens überträgt am 1. Januar 2007 ebenfalls 18% an die spanischen Steuerbehörden. Der Kapitalgewinn ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Der Kaufpreis erhöht sich um Wartungskosten, Renovierungskosten usw.
Für die Berechnung des Kaufpreises gilt ein Indexierungssystem, wodurch die Inflation befreit wird.

Der Käufer wird 3% des Verkaufsbetrags einbehalten und über ein Formular 211 als Quellensteuer auf diese Steuerzahlung direkt an die Steuerbehörden abführen. Auf diese Weise haben die Steuerbehörden dem Käufer die Verantwortung für diese Zahlung übertragen. Wenn der Verkäufer diese Quellensteuer nicht an die Steuerbehörden zahlt, berechnet der Käufer die Kapitalgewinne für diese Steuerzahlung.
Einwohner und Gebietsfremde, die in oder für 1994 erworbene Immobilien übertragen, können die Kapitalgewinne mindern. Dies kann sogar zu einer vollständigen Befreiung führen. Wenn Sie Ihr Haus am 31. Dezember 1996 länger als zwei Jahre im Besitz hatten, haben Sie Anspruch auf 11,11% Ermäßigung für jedes Jahr, in dem sich das Haus länger als dieses Datum befand.

Transfersteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Wenn Sie bei einer Privatperson kaufen, zahlen Sie 10% des offiziell registrierten Betrags für die Überweisung.
Wenn Sie von einem Projektentwickler kaufen, bezahlen Sie IVA. (Mehrwertsteuer)

Mehrwertsteuer (IVA)

Wenn Sie Land von einem Projektentwickler kaufen, zahlen Sie 21% IVA. Wenn Sie bei einer Privatperson kaufen, beträgt diese 10% (Transfersteuer). Wenn Sie ein neues Haus von einem Projektentwickler kaufen (Haus und Grundstück), zahlen Sie insgesamt nur 10% IVA. Wenn Sie das Land zuerst kaufen, zahlen Sie 21% IVA, auch wenn Sie später von einem Projektentwickler / Bauunternehmer ein Haus darauf bauen. Sie zahlen dann 10% IVA für das neue Gebäude. Wenn Sie gleichzeitig eine Garage auf dem neuen Gebäude haben, bezahlen Sie auch 10% IVA.
Wenn Sie ein Schwimmbad oder eine Garage in einem bestehenden Haus gebaut haben, zahlen Sie 21% IVA.
Sie zahlen 21% IVA für freistehende Renovierungen (die 25% des Katasterwerts nicht überschreiten). Bei größeren Renovierungen zahlen Sie nur 10%.

Mehrwertsteuer für Neubau

Beim Kauf eines neuen Ferienhauses wird dem Käufer eine Mehrwertsteuer (IVA) berechnet.

Um nicht mit den spanischen Steuerbehörden in Schwierigkeiten zu geraten, und für noch mehr Informationen empfehlen wir Ihnen, rechtzeitig einen Termin mit uns und unserem Steuerberater zu vereinbaren. Dies kann Ihnen die notwendigen Tipps für Ihre steuerlichen Verpflichtungen für Ihr spanisches Zuhause geben.
Die Steuer auf den Kauf einer Immobilie in Spanien ist immer maßgeschneidert und richtet sich nach der steuerlichen Situation des Käufers.